万科2016年狂赚200亿,够否留下他的“王”?

2017-03-27 21:51:42

摘要:万科2016年靓丽的财报,会是王石最后的辉煌吗?


3月27日上午,万科A(000002.SZ)召开了2016年度业绩发布会,对于董事会超期服役的问题,公司董事会秘书朱旭表示,换届方案正在积极酝酿之中,一旦成熟,将立即启动。


而当有记者问及超期服役的原因时,万科总裁郁亮则直接表示:


“刚才你没听吗?说得很清楚了,不用我再说了吧,要不然再把PPT发给你?” …“不就是这样吗?大家众所周知的原因,还用再提吗?不要明知故问嘛。”


王石去留成焦点


在业绩发布会上,万科现任董事长王石的去留,成为大家关注的另一个焦点。不过王石在3月24日开完董事会后就出国了,去哪不得而知。


自1988年万科股改至今,王石以万科董事长的身份已经走过了近二十载岁月,实事求是地讲,无论他是多么地忙于登山、滑雪、拍广告这些“副业”,无论有着怎样的花边新闻,无论局外人用什么样的眼光看待它,但的确将万科一步步地带到并坐稳了行业老大的位置,地产业内人士也都对其颇为尊重。


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不过,这也给外界带来了另一重担忧——倘若王石离开,万科会怎样?


会像没有了乔布斯的苹果,热衷于发不同颜色的“新手机”;还是会像盖茨隐退后的微软,继续蓬勃发展?


“万科是非常好的房产公司,就怕后来的人一味追求发展速度,把品牌做坏”,在地产行业有着十几年工作经验,中建一局的施先生向野马财经(微信公号:ymcj8686)如此表示,这应该也是所有希望王石留下的人的担心。


而对于王石的去留,朱旭表示,“目前,王石仍然是董事会主席,下届董事会由股东大会决定,现在提换届的问题太早了”。


在这届超期服役的董事会改选之前,谁也不能给出一个肯定的答案,不过刚刚发布的年报,或许可以为王石再增添一点筹码。


“大象”万科依旧起舞


3月26日晚间,万科A(000002.SZ)年报公布,年报显示,公司2016年实现营业收入2404.77亿元人民币,同比增长22.98%;归属净利润210.22亿元,同比增长16.02%;扣非净利润209.29亿元,同比增长18.81%;资产总规模8306.74亿元,同比增长35.89%。


而根据年报及预披露数据,相比另外几家A股重要房企,无论是规模、盈利能力还是成长速度,万科依旧是当之无愧的“带头大哥”:


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上图为A股五大房企2016年财务数据(整理自年报及预披露公告)



对此,平安证券在研报中点评:大象依旧起舞。


而为何万科能够成为中国房地产行业的领军企业,施先生向野马财经(微信公号:ymcj8686)分析,首先是对产品的负责。


其表示,“万科的房屋质量和物业在中国可以说是最好的,你如果买的话万科是比较放心的”。的确,对于几乎将“房子”和“家”划等号的绝大多数中国人而言,高质量的房屋无疑是人们的首选。


除此之外,施先生还透露,“万科的总包公司基本赚不到什么钱”。换句话说,即公司对成本的控制十分出色,而这需要对材料价格、人工成本等环节非常清楚。


在保证房屋高质量的同时还能严格控制成本,很显然,这家公司的管理层并非只会爬爬山、滑滑雪那么简单,万科在资本市场遭到疯狂抢食也就不难理解了。


房产政策下负债承压


野马财经注意到,万科年报显示,2016年万科资产负债率为80.54% ,同比增长2.84%;相比之下,招商蛇口(001979.SZ)这一数据为68.96%,同比下降1.56%;施先生表示,地产公司正常资产负债率应该在70%左右。


他进一步解释,在房产开发的周期中,借款大致可以分为两个阶段,第一是拿地阶段,拿地的钱是不可以向银行借的,如果企业自有资金不足,则需要通过其它方式进行筹措,利率也相对较高;第二阶段是拿到土地许可证、施工许可证后,就可以向银行以较低的利率申请抵押贷款。


对此,银行业人士分析,在房价持续上涨且房市持续繁荣阶段,资产负债率偏好不会发生太大问题,部分小房企这一数据甚至在1000%以上,但只要上述两个条件中的一个出现问题,就会对企业资金链带来比较严重的影响。


而且,值得注意的是,政策对房价的调控或许没有立竿见影的效果,但对房企的传导却可能比较迅速。


通常而言,房屋预售是房企回笼资金的重要手段,据施先生介绍,并非拿地后就可以直接预售房屋,而要达到一定的条件,例如上海大概是30%左右建筑面积的结构封顶后,才可以申请这部分的预售许可证;嘉兴是所有房子的地库出正负0(即结构施工时,地下结构施工完毕)可以预售。


换句话说,倘若此类政策作出调整,将直接影响到房企的资金链,因此资产负债率还是最好保持的健康的水平。


“当然,如果太低了,也意味着该公司开发力度不强”,施先生补充到。


反观万科,虽然资产负债率达到80.54% ,但年报同时显示,公司销售面积依旧保持着高速增长的趋势,销售均价也稳步上升,销售回款率达95%;并且,未结资源、预收账款充足,还在12城楼盘计提了13.8亿跌价准备,对可能到来的市场变化积极做着准备。


总体而言,尽管2016年备受股权纷争困扰,但万科盈利能力仍然实现了持续攀升,这也显示了在王石和他的管理团队的治下,万科所体现出的韧性强大,不过,这能够成为王石留在万科的筹码之一吗?让我们拭目以待。

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